Fundos imobiliários seguem como boa opção de investimento, defendem gestores

Em painel no evento Expert XP, especialistas no mercado imobiliário defenderam o investimento em fundos do setor e destacaram motivos para se manter otimistas com seu desempenho após a pandemia, principalmente nos segmentos de logística e shoppings.

Para Pedro Carraz, gestor de real estate da XP Asset Management, o fato dos contratos de locação serem reajustados anualmente, em sua maioria, faz com que eles sejam uma boa opção de investimento para evitar perdas pela inflação.

Os contratos de aluguel de propriedades geralmente são reajustados pelo IGP-M, mas a disparada do indicador, que já atinge um acumulado de 33,84% em 12 meses, está fazendo com que muitos contratos passem a ser atualizados pelo IPCA, atualmente em 8,99% no acumulado.

Os fundos de recebíveis foram os que mais cresceram durante a pandemia, afirma Alexandre Alfer, sócio e gestor do segmento imobiliário da gestora Capitânia, e se beneficiaram do aumento dos índices, porque muitos projetos tomaram dívida lastreada no IGP-M. “Mas o ponto de atenção é justamente esse, tem que ficar atento à saúde financeira dos projetos, senão vamos começar a ver problema de inadimplência”, diz.

Ele afirma que gestores de fundos imobiliários estão se antecipando e trocando o indexador, para evitar problemas no futuro.

Há um projeto de lei, que aguarda votação na Câmara dos Deputados, para tornar essa troca obrigatória, mas Carraz é contra. “Na nossa visão, não faz sentido trocar indexador, mas tem que existir diálogo. Temos procurado entender a situação daquele inquilino, que segmento atua, para aí sim fazer a concessão”, afirma.

Para fazer um bom investimento em fundos imobiliários, porém, Carraz destaca que é preciso estar ciente dos riscos envolvidos e do motivo pelo qual está comprando o ativo e tratá-los como uma compra de imóvel, com pensamento de longo prazo, sem ficar checando seu desempenho a todo momento.

“Você não fica ligando para a imobiliária toda semana para perguntar se o preço do apartamento subiu ou caiu, você só vai saber se vender um dia. Ninguém ligou para a imobiliária na pandemia e falou ‘meu imóvel está caindo 30%, vende’, que foi o que aconteceu na Bolsa”, diz.

Marcelo Fedak, diretor-executivo da gestora BlueMacaw, defende que muitos contratos de locação, especialmente de galpões de logística, ainda estão com valores mais baixos do que poderiam estar no momento, porque foram rebaixados durante a crise econômica do país, que precedeu a pandemia. Em alguns casos, os reajustes poderiam ser mais altos do que a inflação, para recuperar essa perda. “Tem contratos de locação que foram corrigidos em 40%, 50% em momento de crise, há inquilinos que, se for olhar, pagam menos do que pagavam há sete anos”, afirma.

Diferentemente do setor de shoppings e lajes corporativas, o de galpões logísticos foi impulsionado pela pandemia, que fez aumentar a adesão dos consumidores ao ecommerce.

Ainda assim, Fedak vê espaço para crescimento nos próximos anos. “Comparando com outros mercados, a China está em 50% ou mais de [participação do] ecommerce, Estados Unidos e Europa estão indo de 20% para 30%, e a gente de 10% para 15%”, diz. “É um setor super interessante para estar posicionado”.

A área de infraestrutura logística também pode reformar galpões já existentes, melhorando a capacidade de suporte dos pisos e aumentando o pé-direito, afirma Carraz.

O próprio segmento de shoppings também mostra sinais de recuperação. A Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) divulgou na semana passada que as vendas para o Dia dos Pais tiveram avanço de 8,3% sobre o registrado em 2019. Foi a primeira vez desde o começo da pandemia que o setor teve resultado superior ao período pré-pandemia.

Para Carraz, os shoppings brasileiros têm vantagens sobre os centros de compra americanos, que também sofreram com a pandemia, porque são melhor localizados e apresentam um mix mais diverso de lojas e serviços, além do fator cultural: o brasileiro gosta de passear no shopping.Galeria Shoppings na pandemia Por isso, o avanço do ecommerce não deve significar a retração desses estabelecimentos, afirma o gestor de real estate da XP. “O ecommerce vai continuar penetrando, mas cada vez mais teremos interação do online com offline, você vai em loja que não tem estoque e recebe em casa, ou [compra pela internet] e pega no shopping”, diz. “As redes varejistas estão usando cada vez mais as próprias lojas como a última milha da entrega até a casa do consumidor”.
Eduardo Mufarej, conselheiro da JLP Asset Management, afirma que o mercado internacional de fundos de real estate, por meio dos REIT’s (real estate investment trusts), são uma boa oportunidade para o brasileiro diversificar sua carteira no segmento. “Do ponto de vista de alocação de portfólio para o investidor, é importante ter a cabeça no mundo, a presença global te permite estar nos bolsos que hoje ainda estão mais descontados, como na Europa e na Ásia”, diz.

Por Ana Luiza Tieghi