Alta dos juros tira de 2 milhões de famílias capacidade de adquirir imóvel

A queda na taxa básica de juros, a Selic, a partir do segundo semestre de 2019 trouxe consigo a redução do custo do crédito imobiliário, possibilitando que mais famílias pudessem ter acesso à casa própria ou até mesmo adquirir um imóvel maior.

A Selic, que estava em 6,5% até então, passou a cair a partir de julho daquele ano, chegando ao piso histórico de 2% em agosto de 2020 durante a crise provocada pela pandemia, barateando também os juros do financiamento.

Desde março de 2021, porém, o Banco Central promove uma série de altas na Selic, até os 9,25% atualmente –com previsão de mais aumento em 2022– para combater a inflação. E assim como a queda da taxa básica reduziu os juros do crédito imobiliário, sua alta retirou de parcela significativa da população a capacidade financeira de adquirir um imóvel ao longo dos últimos 12 meses.

Os cinco grandes bancos do país elevaram os juros do crédito mais tradicional para aquisição da casa própria de 1 a 2 pontos percentuais no período, para patamares próximos a 9% ao ano. À taxa soma-se ainda a TR (Taxa Referencial, comum em financiamentos), que estava zerada, mas que passou a subir com a alta da Selic.

Segundo Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV (Fundação Getulio Vargas), a cada 1 ponto percentual de aumento no custo efetivo total (CET) envolvido na contratação de um financiamento, cerca de 1 milhão de famílias perdem a capacidade financeira de adquirir um imóvel.

“A alta da Selic leva a um aumento do CET, o que provoca esse impacto na demanda, principalmente na base da pirâmide”, afirma.
Com o aumento em até 2 pontos percentuais observado nas taxas praticadas entre as principais instituições financeiras, portanto, cerca de 2 milhões de famílias perderam condições de assumir um financiamento imobiliário ao longo de 2021, aponta o especialista.

Ajzental acrescenta que os dados não consideram a inflação e o desemprego em níveis elevados, que provocam uma corrosão ainda maior no poder de compra da população e também pesam negativamente para a demanda no setor.

Segundo o Santander, as operações de financiamento imobiliário bateram recorde em 2021, seja pelos juros ainda baixos na comparação com anos anteriores, seja por demanda reprimida, além do aumento do interesse por imóveis maiores e fora dos grandes centros despertado na pandemia.
Mas o banco projeta que o cenário não vai se repetir. “No próximo ano, nem todos esses fatores serão observados e, portanto, o mesmo volume realizado em 2021 não deve ocorrer”, diz o Santander.

Dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) já apontam para uma desaceleração –os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somaram R$ 17,16 bilhões em outubro, uma queda de 3,9% ante setembro.

José Carlos Martins, presidente da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), afirma que o aumento nos preços das commodities e, consequentemente, nos custos intrínsecos ao setor da construção civil, pesou até mais do que as taxas dos financiamentos no bolso dos potenciais compradores.

“Cerca de 70% dos compradores utilizam seu limite de capacidade de compra ao fazer um financiamento. Então, um aumento das parcelas inviabiliza muitas vendas”, diz Martins.
Ele acrescenta que, pelo fato de a fonte de recursos para os financiamentos imobiliários vir em boa parte dos depósitos na poupança, o rendimento da aplicação –hoje de 6,17% ao ano mais a TR– acaba servindo como parâmetro para os bancos na cobrança das taxas.

De acordo com o presidente da CBIC, historicamente, o spread cobrado em cima do rendimento da poupança na modalidade costuma oscilar ao redor de 3 pontos percentuais.
“Nesse sentido, não terá mais tanta importância para as taxas de juros dos financiamentos se a Selic continuar subindo a partir de agora”, afirma Martins.

Seja como for, o aperto das condições financeiras no segmento imobiliário já entrou no radar do BC.
A autoridade monetária destacou em publicação recente estar atenta ao avanço da inadimplência e de ativos considerados de maior risco. Em especial, no caso dos financiamentos com recursos do FGTS voltados para o público de menor renda.

“Houve aumento relevante de materialização de risco para os empréstimos com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Os ativos problemáticos dessa linha aumentaram de forma significativa desde o fim de 2020. Além do aumento de inadimplência ao longo de 2021, o volume de reestruturações não cai de maneira relevante, como observado em outras linhas, indicando possível piora de capacidade de pagamento dos tomadores dessa linha”, diz a autoridade em relatório de estabilidade financeira publicado em outubro.

Dados do BC mostram que a taxa de inadimplência nos financiamentos tomados com base em recursos do FGTS chegou 2 ,45% em setembro de 2021, ante 1,69% em dezembro do ano passado. Já o volume de ativos problemáticos foi de R$ 25 bilhões para R$ 29,3 bilhões.

Ainda de acordo com a análise do BC, o aumento de ativos problemáticos na janela entre junho de 2020 e junho de 2021 ocorreu principalmente para os tomadores com renda inferior a dois salários mínimos.

O presidente da CBIC afirma ainda que, com o aumento da taxa Selic e do rendimento das aplicações de baixo risco na renda fixa, muitas famílias acabam postergando a decisão de comprar o imóvel.

Martins avalia que, para aqueles interessados em assumir um financiamento, o momento ainda é positivo. Isso porque o aumento nos custos provocados pela alta global das matérias-primas, diz, ainda não foi totalmente repassado para os preços finais nos balcões de vendas.

E caso a inflação siga pressionada ainda por mais algum tempo, é provável um reajuste adicional, assinala o especialista.
Já Ajzental, da FGV, tem visão um pouco diferente. Para ele, o mais recomendado seria aguardar pelo menos até meados do primeiro semestre de 2022 antes de assumir um compromisso de longuíssimo prazo.

O especialista afirma que a expectativa de mercado aponta para uma desaceleração importante da inflação nos próximos meses, o que poderia levar o BC a iniciar um corte dos juros já no final do ano que vem.
“Quem contratar o crédito agora pode estar entrando perto do topo das taxas que serão cobradas pelos bancos nos financiamentos imobiliários”, diz Ajzental.

Professor de finanças do Insper, Ricardo Rocha afirma, por sua vez, que mais do que o nível dos juros praticado pelo mercado, o interessado em financiar um imóvel precisa delimitar de maneira bastante clara e honesta qual sua capacidade financeira em um horizonte de médio e longo prazo, e avaliar se o valor pelo qual está negociando o imóvel cabe dentro do orçamento.

“Quem for esperar as taxas do financiamento cederem corre o risco ver os imóveis ficarem mais caros se a economia crescer”, pondera Rocha, acrescentando que, quando o BC vier a reverter a mão e começar um ciclo de corte nos juros, é possível fazer a portabilidade para uma instituição que ofereça condições mais vantajosas.

Por Lucas Bombana